تصريف العملة الأجنبية قبل شراء العقارات في تركيا، قانون جديد تعرف الى تفاصيله

تصريف العملة الأجنبية قبل شراء العقارات في تركيا ... ما القصة؟ 

أصدرت دائرة التسجيل العقاري المعروفة باسم دائرة الطابو في تركيا قرار جديداً حول تصريف العملة الأجنبية قبل شراء العقارات في اراضيها، وبمعنى آخر سيكون الأجانب المهتمون بشراء عقار في تركيا ملزمين بالحصول على ما يسمى بشهادة تصريف العملة الأجنبية قبل نقل ملكية العقار الى اسمهم. فما المقصود بشهادة تصريف العملة الأجنبية؟ وعلى من ينطبق هذا القرار؟ 

ماهي شهادة صرف العملات الأجنبية؟ 

شهادة صرف العملات هي وثيقة ورقية توضح بيع العملة الأجنبية الى أحد البنوك العاملة في تركيا ليتم بيعها للبنك المركزي قبل أن يتم نقل ملكية العقار من اسم البائع الى اسم المشتري

دعنا نوضح لك ذلك بمثال: 

سابقاً: محمد مواطن فلسطيني الجنسية يملك 100 ألف دولار ويرغب باستثمارها على شكل عقار في تركيا، سابقاً كان محمد قادراً على تصريف نقوده عن طريق البنوك الخاصة أو عن طريق الصرافين أو بأي شكل أخر يريده ومن ثم تحويل المبلغ للبائع بالليرة التركية او بالدولار، حيث كان قادراً على دفع ثمن الشقة بالعملات الأجنبية (دولار - يورو - جنيه استرليني) على أن يدفع ما يعادل سعر الشقة بالليرة التركية ومن ثم تتم عملية نقل الملكية الى اسمه

الآن: محمد وجد العقار المنشود وسيقوم بتصريف الـ 100 ألف دولار عن طريق أحد مكاتب الصرافة أو سيقوم بدفعه باليد دون تصريف، وهذا ما لم يعد قادراً على فعله بعد القرار الأخير الذي يجبره على تحويل المبلغ الى الليرة التركية عن طريق ايداعه لدى أحد البنوك العاملى في تركيا والتي بدورها ستقوم بتحويل المبلغ الى البنك المركزي التركي لتصريفه وتحويله الى حسابه ومنحه شهادة تصريف العملة الأجنبية، تلك التي من دونها لن يتمكن من الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري ونقل الملكية الى اسمه كما كان سابقاً، اذ باتت وثيقة مشروطة لإتمام عملية التسجيل. 

ما الهدف من هذا القرار؟ 

ما الهدف من قرار كذلك؟ ولما قد تٌطلب شهادة صرف العملات الآن؟ وهل من الممكن أن يؤثر سلباً على عملية شراء العقار؟ 

لا شك وأنك طرحت هذه الأسئلة على نفسك، لذا دعنا نشبع فضولك بالإجابة على استفساراتك بما يلي:

في ظل الهبوط الأخير التي شهدته الليرة التركية بات العديد من التجار وتحديداً المقاولين وأصحاب الشركات الانشائية يمسكون العملات الأجنبية عن الصرف الى الليرة التركية، اذ يحتفظون بالمبلغ دون تصريفه بعد استلامه من المشتري وهو الأمر الذي لا يتماشى مع خطة الحكومة التركية لاستعادة قوة الليرة من خلال ضخ أكبر قدر ممكن من العملات الأجنبية في بنكها المركزي.

وعلى ضوء ذلك، تم اصدار هذا القانون على شكل المادة 13 في منشور البنك المركزي بشأن تحركات رأس المال واللائحة الخاصة بتنفيذ قانون الجنسية التركية وتعليمات التنفيذ المتعلقة ببيع العملة الأجنبية للبنك المركزي في جمهورية تركيا.

هل يؤثر هذا القانون سلباً على عملية شراء العقار؟ 

لا يشكل هذا القانون أي عواقب للمستثمرين الأجانب وإنما قد يكون غير محبب للمقاولين وأصحاب المشاريع السكنية اذ سيجبرهم على استلام المبلغ بالليرة التركية بدلاً من استلامهم إياه بالعملات الأجنبية كما كان سابقاً.

أسئلة شائعة حول شهادة تصريف العملات الأجنبية:

لتوضيح الأمر بشكل أكبر قامت دائرة الطابو بمشاركة منشور يتضمن 14 سؤال حول هذا الموضوع، بدورها رمزي العقارية قامت بترجمة الأسئلة والاجوبة لتتضح الصورة والمعلومات امام الراغبين بشراء العقارات بعد هذه القرار، ويأتي في ذلك:

أولاً: هل المشتريين الأجانب مجبرون على تصريف العملات لإتمام عملية نقل الملكية

الإجابة: بحسب المادة 13 من القانون الصادر بتاريخ 24/1/2022 فإن كل الأشخاص الأجانب الراغبين بشراء عقار في تركيا مجبرون على دفع ثمن العقار المقرر شرائه بالعملة المحلية للجمهورية التركية وذلك عن طريق تحويل نقودهم من العملة الأجنبية الى الليرة التركية عن طريق أحد البنوك، ومن قبل البنك الوسيط الى البنك المركزي ومن ثم يتم الدفع الى البائع ونقل الملكية الى اسم المشتري.

أي ان القرار يُطبق على جميع الأجانب المقبلين على شراء عقار بعد تاريخ 24/1/2022 ولن تتم عملية الشراء دون الاقدام الى ذلك.

ثانياً: أين يتم صرف العملات الأجنبية؟ 

الإجابة: تتم عملية تصريف العملات من خلال أحد البنوك العاملة في تركيا ليتم تحويلها الى البنك المركزي حصراً، ولهذا السبب لن يكون خيار الصرف لدى مكاتب الصرافة أو الدفع بالعملة الأجنبية باليد متاحاً بعد الآن.

ثالثاً: ما هو مقدار العملة التي يجب على صرفها للحصول على الشهادة؟

الإجابة: وفقاً للمادة الثالثة من القانون الجديد، يتم استبدال العملات الأجنبية بما يعادل سعر البيع بالكامل، فإن كان سعر العقار 900 ألف ليرة تركية فيجب تصريف ما يعادل قيمته الكاملة من العملات الأجنبية.

رابعاً: ماهي وثيقة شراء العملات الأجنبية؟ 

الإجابة: شهادة صرف العملات هي وثيقة ورقية توضح بيع العملة الأجنبية الى أحد البنوك العاملة في تركيا ليتم بيعها للبنك المركزي قبل أن يتم نقل ملكية العقار من اسم البائع الى اسم المشتري

خامساً: ماهي المعلومات التي يجب أن تُذكر في شهادة صرف العملات حتى يتم قبولها من قبل مكتب التسجيل العقاري (دائرة الطابو)

الإجابة: يجب ذكر كل من:

• الاسم واللقب
• رقم جواز السفر
• أو رقم الهوية التركية TC للشخص الذي سيقوم بتصريف العملات الأجنبية بدلاً عن صاحب العلاقة
• مقدار المبلغ المباع من العملات الأجنبية والقيمة التي يعادلها بالليرة التركية
• بيان يفيد ان هذه المعاملة تمت في نطاق المادة 13 من المنشور المتعلق بتحركات رأس المال.

سادساً: هل المشتري الأجنبي مضطر على تصريف المبلغ بنفسه؟ 

الإجابة: ليس من الضروري قيام المشتري بعملية التصريف بنفسه، إذ يمكن أن تتم العملية عن طريق البائع أو المشتري أو حتى الوسيط العقاري. 

سابعاٌ: هل يمكن للمشتري أن يقوم بعملية التصريف بعد الشراء؟ 

الإجابة: لا، لا يمكن صرف العملة الأجنبية بعد الشراء لأن عملية الشراء لن تكتمل حتى يتم الحصول على شهادة تصريف العملة الأجنبية من قبل البنك المركزي ومن ثم تقديمها لدائرة التسجيل العقاري "مديرية الطابو التركية".

ثامناً: هل يُشترط صرف العملات الأجنبية عند شراء العقارات بهدف الحصول على الجنسية التركية؟ 

الإجابة: سواءً كان في معاملات شراء العقارات بهدف الحصول على الجنسية التركية أو لم يكن كذلك فإن قرار تصريف العملة الأجنبية والحصول على الشهادة مطلوب والزامي. 

تاسعا: هل هناك وثائق أخرى مطلوبة لمعاملات شراء العقارات بهدف الحصول على الجنسية التركية (شهادة المطابقة) غير وثيقة تصريف العملة الأجنبية؟

الإجابة: عند شراء العقارات بهدف الحصول على الجنسية التركية سيتم طلب كل من:

• شهادة تصريف العملة الأجنبية
• إيصال البنك الرسمي (الايصال الذي يوضّح تحويل المبلغ المصرّف من قبل حساب المشتري الى حساب البائع
• مع العلم أن شهادة تصريف العملة يجب أن يتم تقديمها قبل تسجيل العقار في دائرة الطابو وإنما إيصال البنك الرسمي الذي يوضح تحويل المبلغ من حساب المشتري الى حساب البائع يمكن تقديمه لاحقاً بشرط أن لا يتأخر عن موعد إعداد وثيقة (شهادة المطابقة).

عاشرا: هل يمكن تصريف العملة الأجنبية بعد تحويلها لحساب البائع؟

الإجابة لا مشكلة في ذلك، يمكن تحويلها من حساب المشتري الى حساب البائع ثم من قِبل البائع الى البنك المركزي ليتم تصريفها والحصول على شهادة تصريف العملة الأجنبية، ولكن النقطة الحاسمة هنا انه في هذه الحال سيتم طلب إيصال البنك الرسمي قبل إتمام المعاملة

دعنا نوضح لك ذلك بمثال: 

احمد مواطن ليبي الجنسية قام بتحويل سعر العقار المستقل ذو الرقم 8، ضمن مجمع Deniz Istanbul في منطقة بيليك دوزو من ولاية إسطنبول، والذي يبلغ سعره 265.000$ عن طريق حوالة بنكية من حسابه خارج تركيا الى حساب البائع ضمن تركيا. 

في هذه الحالة يتوجب على صاحب العقار "البائع" أن يقوم بتصريف المبلغ في أحد البنوك التركية بهدف الحصول على شهادة تصريف العملة الأجنبية عوضاً عن احمد "المشتري" الى جانب استخراج إيصال بنكي رسمي يوضح تحويل المبلغ المصرّف من قبل حساب المشتري الى حساب البائع قبل التقدم الى دائرة السجل العقار ونقل الملكية من اسم البائع الى اسم المشتري.

الخلاصة: في حال تصريف العملة بعد تحويلها الى حساب البائع يجب ابراز الايصال البنكي الى جاب شهادة تصريف العملة الأجنبية قبل إتمام عملية البيع، علماً ان إيصال البنك الرسمي لن يتم طلبه قبل عملية نقل الملكية في حال كان تصريف العملة الأجنبية قد حصل قبل أن يتم تحويل المبلغ الى حساب البائع. 

حادي عشر: هل يُطبق هذا القرار على عمليات الدفع التي تمت قبل إصداره؟ 

الإجابة: ستكون ايصالات الدفع التي تم اجراؤها قبل التاريخ الفعلي لتطبيق القرار مقبولة ومعترف بها قانونياً ولن يتم طلب شهادة تصريف العملة الأجنبية لها، ومع ذلك يجب تقديم إيصال البنك الرسمي الى مكتب التسجيل العقاري قبل نقل الملكية ولن يتم قبول المدفوعات التي تتم بطرق مثل الدفع اليدوي "الدفع كاش باليد" 

أي انه من الإلزامي تقديم الايصالات البنكية للمدفوعات التي تمت قبل القرار دون شهادة تصريف العملة الأجنبية ولن يتم قبول أي دفعات دون وجود ايصالات تؤكدها.

ثاني عشر: كيف يتم احتساب قيمة الايصالات التي تم دفعها قبل تطبيق القرار؟ 

الإجابة: نظراً لأن المدفوعات التي تمت قبل تطبيق القرار لن يكون من الممكن استخراج شهادة تصريف عملة أجنبية لها، فسيتم الاكتفاء بإبراز الإيصال البنكي الرسمي الذي يؤكدها.

وتبعاً لذلك ينبغي ألا تكون قيمة العقار المذكور في سند الملكية أقل من قيمة المبلغ المحوّل، وفي الحالات التي يتم الدفع فيها بالعملات الأجنبية يتم احتساب قيمتها بحسب سعر الصرف في البنك المركزي قبل يوم من تاريخ استخراج الإيصال البنكي.

دعنا نوضح لك ذلك بأمثلة:

علاء مواطن مغربي الجنسية قام بتسديد دفعة بقيمة 1.000.000 ليرة تركية في تاريخ 11/11/2021 من قيمة العقار المراد شراءه وفي 15/12/2021 قام بتسديد دفعة أخرى بقيمة 500.000 ألف ليرة تركية، وقام بإبراز الإيصالات البنكية الرسمية لتلك الدفعات، في هذه الحالة سيتم تسجيل قيمة العقار في سند الملكية 1.500.000 ليرة تركية ولا يمكن تسجيله بقيمة أقل أو أكثر.

اما إذا قام علاء بدفع 100.000$ في تاريخ 11/11/2021 و50.000$ في تاريخ 15/12/2021 فسيتم احتساب وتسجيل المبلغ في سند الملكية على الشكل التالي: 

سيتم احتساب الدفعة الأولى على سعر صرف 9.81 وهو سعر صرف البنك المركزي قبل يوم من تاريخ الدفعة 10/11/2021 لتكون القيمة الاجمالية للدفعة الأولى 981.000 ليرة تركية.

وبالنسبة للدفعة الثانية: فسيتم احتسابها على سعر صرف 14.20 وهو سعر صرف البنك قبل يوم من تاريخ الدفعة 14/12/2021

وفي هذه الحالة ستبلغ قيمة الدفعة الثانية 710.000 ليرة تركية ليصبح المبلغ الإجمالي 1.691.000 ليرة تركية وهو المبلغ الذي سيتم تسجيله في سند الملكية عند إتمام العملية.

ثالث عشر: هل سيتم دفع مصاريف الطابو بالليرة التركية بناءً على شهادة تصريف العملات الأجنبية؟

الإجابة: بحسب ما جاء في تفاصيل القرار سيتم دفع مصاريف الطابو "تكاليف نقل الملكية" بالليرة التركية لأن سعر العقار سوف يسجل بالليرة التركية حصراً ولن يكون من الممكن التلاعب به من قبل البائع أو الشاري أو حتى تغير جنس العملة.

يُذكر أن تكاليف نقل الملكية تقدر بـ 3.9% من قيمة العقار الإجمالية وهي أحد أنواع الضرائب العقارية التي تدفع لمرة واحدة.

رابع عشر: هل سيتم تطبيق هذا القرار على المدفوعات التي تمت قبل 24/1/2022؟

الإجابة: لن يتم تطبيق تفاصيل القرار على المدفوعات التي تمت قبل تاريخ 24/1/2022 حتى وإن لم يتم البدء باتخاذ إجراءات تسجيلها في إدارة السجل العقاري

أي ان كل المدفوعات التي تمت قبل 24/1/2022 لن تخضع لقيود القرار حتى وإن لم تسجل بعد في السجل العقاري وسيتم اتمامها بما يتماشى مع القوانين المعتمدة في تاريخ دفعها.

هل شراء العقارات في تركيا سهل؟

من الأمور التي يتخوَّف منها كل مستثمر أو أجنبي مقبل على شراء العقارات في تركيا هو أن يجد أن شراء وتملك العقارات في تركيا صعباً أو محفوفاً بالكثير من التعقيدات والأمور الصعبة وهذا بالتحديد ما جعل الكثير من المستثمرين يطرحون تساؤلاتهم باستمرار بغية العثور على إجابة واضحة.

لم تتوانى الحكومة التركية عن تقديم كافة التسهيلات التي تجذب رؤوس الأموال الأجنبية إليها من أجل شراء وتملك العقارات ومن أبرز ما قدمته:

1 – التخفيضات الضريبية وإصدار القوانين للتعديل عليها باستمرار وهذا أتاح المجال أمام المستثمر للحصول على ربح أكبر، فإن الضرائب من أكثر المواضيع التي تشغل المستثمر وفي دول أوروبا تعتبر مرتفعة جداً وهذا ما أبعد أنظار المستثمرين عنها.

2 – ألغت الحكومة التركية قانون المعاملة بالمثل وأصبح بإمكان كافة الأجانب حول العالم التملك العقاري فيها باستثناء خمس جنسيات هم (سوريا – أرمينيا – كوريا الشمالية – كوبا – قبرص اليونانية).

3 – أي أجنبي يشتري عقاراً في تركيا للمرة الأولى يحق له الاستفادة من الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة.

4 – سهولة إجراءات وتملك العقارات في تركيا ويُسر إتمام الأمر في خلال أيام قليلة.

عليك أن تعلم أن القوانين الجديدة التي تطرحها الحكومة التركية لا تؤثر أبداً على قرارات الأجانب في الشراء والتملك في تركيا، فإن على الرغم من كل ذلك ما يزال التملك العقاري في تركيا أكثر يسراً من التملك في غيرها من الدول المتقدمة.

إذا كنت من المهتمين في سوق العقارات في تركيا وبآخر الأخبار والمستجدات التي تطرأ على هذا المجال عليك متابعة موقعنا الإلكتروني باستمرار لأننا نحرص على أن نرصد لكم كل جديد أولاً بأول حتى تكونوا على اطلاع دائم بكل ما يرتبط بهذا القطاع العقاري التركي.

نقدم في رمزي العقارية لعملائنا مجموعة من الخدمات المهمة التي يبحث عنها الجميع ومن أهمها:

-مجموعة من الاستشارات والنصائح التي من شأنها ان تساعد على أن يتم اتخاذ القرار المناسب.

-دراسة شاملة حول كل ما يتعلق بسوق العقارات في تركيا.

-تقرير مفصل حول العقار الذي وقع اختياركم عليه.

-كل ما تحتاجون إليه من معلومات عن مجال العقارات في تركيا.

-نُجيب عن مختلف تساؤلاتكم.

-فريق قانوني وخبير في كافة تفاصيل تملك العقارات في تركيا يكون برفقتكم لاكتشاف أي ثغرة إن وُجدت.

-ثق أنك لن تكون أمام خيارات محدودة بل أمام قائمة متنوعة حتى تختار الأفضل بالنسبة إليك.

من النصائح المهمة التي عليك أن تضعها بعين الاعتبار :

لا تقدم على شراء عقار في تركيا قبل أن تكون قد اطلعت على مختلف القوانين والأنظمة المتعلقة بهذا الأمر وعلى آخر التحديثات والمستجدات حتى لا تكون ضحية احتيال عقاري أو ما شابه من عمليات النصب ..تواصل مع مستشارك الآن واحصل على فرصتك الذهبية الآمنة واطلع من خلاله علة كل ما يهمك حول سوق العقارات في تركيا.

تحرير فريق رمزي العقارية ©

المصدر: مديرية الطابو في تركيا

مقالات قد تهمك :  

أسئلة هامة قبل شراء عقار في تركيا 
أرخص شقق إسطنبول 2021
تعرف إلى منطقة باشاك شهير في إسطنبول 
سوق العقارات في تركيا  
الاستثمار في إسطنبول 
أرخص شقق للبيع في تركيا 2021
أهمية جواز السفر التركي 
تفاصيل تأسيس شركة في تركيا  
ميزات و فوائد الجنسية التركية 
فلل للبيع في تركيا
الاستثمار العقاري في تركيا
تحويل الأموال من و إلى تركيا 
المنازل الذكية في تركيا
أنواع الإقامات في تركيا
أهمية قناة إسطنبول المائية  
#ramzy_real_estate     #الاستثمار_العقاري    
#عقار    #تركيا    #شقق_تركيا     #الجنسية_التركية